共有名義（持分）土地のメリット・デメリットは？共有状態の解消方法も解説
共有名義（持分）の土地とは、1つの土地を複数人が共同で所有している状態の土地のことです。
共有名義の土地は、単独所有の土地と異なり、自分だけでは自由に活用できません。売却したり貸し出したりするときも、共有者の同意を得る必要があります。そのためトラブルを避けるためにも、土地の共有は解消しておいたほうがよいでしょう。
早期に共有状態を解消するためには、共有持分買取業者に売却依頼をするのがおすすめです。
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本記事では、土地を共有名義（持分）にするメリットやデメリット、共有名義を解消する方法について解説します。共有名義（持分）の土地を共有者全員で合意して売却する手順や、共有名義の土地を高く売却するコツ、共有者が共有持分を勝手に売却したときの対処法も解説しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
土地が共同名義になるのは共同で購入 or 相続
土地が共同名義になるのは、夫婦や親子が共同で購入する場合か、相続による財産分与で共有名義になるのが一般的です。
夫婦共同で購入するのはペアローンを組む場合が多く、親子共同で購入するのは2世帯住宅を購入する場合が多いです。たとえば3,000万円の土地を夫婦それぞれで1,500万円ずつ出資して購入した場合、1/2の所有持分での共有名義となります。
また相続による財産分与も土地が共有名義になる原因です。相続人同士の争いを避けたかったり遺産分割協議で話がまとまらなかったりしたときに、法定相続分にしたがってとりあえず分配した場合などがあげられます。公平な遺産分割方法だと思って、共有名義にするよう遺言書で指定される場合も稀にあります。
共有名義の土地の持分割合は土地取得費用の負担割合で決まる
土地を共同購入した場合、持分割合は出資した金額にしたがって決まります。持分割合とは、共有者それぞれの所有権の割合です。
各人の持分割合は、土地の購入価額のうち、その人が負担した金額の割合で計算します。
たとえば4,000万円の土地を購入するのに夫が3,000万円、妻が1,000万円ずつ出資した場合、それぞれの持分割合は以下のとおりです。
- 夫：3,000万円÷4,000万円＝75％（3/4）
- 妻：1,000万円÷4,000万円＝25％（1/4）
なお、夫と妻が共同で出資したのに単独名義で登記した場合や、出資額どおりに持分割合を設定しない場合は贈与税が発生します。
詳しくは「1人あたりの購入金額が減らせる」をご覧ください。
相続の場合、遺言がなければ遺産分割協議か法定相続分で持分割合が決まる
相続の場合、持分割合は法定相続分にしたがって決まります。法定相続分とは、民法によって定められる相続割合です。
法律で定められた相続人を法定相続人といいます。
各法定相続人の優先順位は、以下のとおりです。
| 順位 | 法定相続人 |
|---|---|
| 常に相続人 | 配偶者 |
| 第1順位 | 子またはその代襲相続人（孫） |
| 第2順位 | 直系尊属（父母） 父母がすでに死亡している場合は祖父祖母 |
| 第3順位 | 兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪） |
また相続人と法定相続分の関係は、以下のとおりです。
| 相続人の状況 | 法定相続分 |
|---|---|
| 配偶者と子の場合 | 配偶者1/2 子ども1/2（複数いる場合は1/2を人数に応じて均等に分配） |
| 配偶者と直系尊属（父母） | 配偶者2/3 直系尊属1/3（複数いる場合は1/3を人数に応じて均等に分配） |
| 配偶者と兄弟姉妹 | 配偶者3/4 兄弟姉妹1/4（複数いる場合は1/4を人数に応じて均等に分配） |
| 配偶者のみ・子どものみ・直系尊属（父母）のみ・兄弟姉妹のみ | 相続人の人数に応じて均等に分配 |
たとえば、配偶者と子ども3人の場合の法定相続分は、次のようになります。
| 相続人の状況 | 法定相続分 |
|---|---|
| 配偶者と子ども3人 | 配偶者：1/2 子ども：1人あたり1/6ずつ |
法定相続人が直系尊属（父母）と子ども3人のみの場合は以下のようになります。第1順位の子どもがいるため、第2順位である両親は法定相続人になりません。
| 相続人の状況 | 法定相続分 |
|---|---|
| 父母と子ども3人 | 子ども：1人あたり1/3ずつ |
配偶者と兄弟姉妹（2人）が法定相続人の場合は、以下のとおりです。
| 相続人の状況 | 法定相続分 |
|---|---|
| 配偶者と兄弟2人 | 配偶者：3/4 兄弟姉妹：1人あたり1/8ずつ |
ただし遺産分割協議や遺言で異なる持分割合が決められれば、この限りではありません。
持分割合は登記された後の登記簿謄本（登記事項証明書）にも記載され、所定の手数料を支払えば誰でも法務局や一般財団法人民亊法務協会のホームページで確認できます。
共有名義（持分）の土地全体に対して出来る行為と条件
共有名義の土地は単独所有の土地と異なり、できることが限られています。単独所有なら問題なくできることでも、共有名義だと共有者全員または過半数の同意が必要なケースもあります。
共有物全体に対してできる行為は、以下のとおりです。
| 行為 | 詳細 | 共有者の同意 |
|---|---|---|
| 変更 | ・抵当権の設定 ・売却や贈与 ・建物の解体 ・増築や改築 ・長期間の賃貸借契約 |
全員の同意が必要 |
| 管理 | ・短期間の賃貸借契約 ・賃貸契約の解除 ・建物のリフォーム・リノベーション ・共有宅地の整地 |
過半数の同意が必要 |
| 保存 | ・不動産の現状維持のための修繕 ・不法占拠者への明け渡し請求 ・無権利者名義の抹消登記請求 ・法定相続登記 ・地役権設定登記請求 ・共有不動産の使用 |
単独で可能 |
それぞれ解説します。
土地の「変更（売却など）」は全員の同意が必要
土地の「変更」とは物理的な変化を及ぼす行為で、以下のような行為があげられます。
- 長期間の賃貸借契約
- 抵当権の設定
- 売却や贈与
- 建物の増築・改築・解体
上記の行為を実施するには共有者全員の同意が必要です。借地借家法に基づいて賃貸借契約（居住目的の借家など）を締結する場合も全員の同意を得なければなりません。
抵当権の設定（土地を担保に入れて金融機関からお金を借りる行為）も、全員の合意が必要となります。抵当権設定は、万が一お金を借りた人が返済できなくなった場合や破産した場合に担保に入れた土地が競売にかけられるためです。
また話し合いの時点では同意すると言っていても、実際に手続きすると反対される恐れがあるため、共有不動産を処分する場合は必ず書面に残しておきましょう。
2023年の民法改正により、外壁の防水改修工事やアスファルト舗装などの軽微な変更は、共有持分の過半数の同意でできるようになりました。
なお土地全体の売却は処分行為となるため全員の同意が必要ですが、自分の持分だけであれば単独で売却できます。共有者は不動産全体に関しては不完全な権利しかありませんが、自分の共有持分については完全な権利が認められているためです。そのため自分の持分のみの売却は、他共有者の同意は必要ありません。
たとえば兄弟A・B・Cの3人で土地を1/3ずつの持分割合で共有している場合、AはB・Cの同意を得ずに第三者に自分の持分を売却できます。
ただし共有者が近い親族の場合は、持分売却が原因でトラブルが発生することもあるため、事前に相談しておきましょう。
土地の「管理」は過半数の同意が必要
土地の「管理」は以下のような行為で、共有持分過半数分の共有者の同意が必要です。
- 短期間の賃貸借契約
- 賃貸契約の解除
- 建物のリフォーム・リノベーション
- 共有宅地の整地
過半数の共有持分とは、持分割合が過半数を占めることです。共有者が過半数というわけではありません。たとえば兄弟3人（A・B・C）で不動産を共有しており、Aが3/5、Bが1/5、Cが1/5の持分を所有している場合、賃貸契約を締結するにはAの同意が必要です。
借地借家法に基づいた賃貸借契約を行う際は、全員の同意が必要な場合があります。
ただし、以下に記載のある期間を超えない賃借権の設定の場合は、持分価格の過半数で決定できます（民法第252条4項）。
- 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等：10年
- 前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等：5年
- 建物の賃借権等：3年
- 動産の賃借権等：6ヵ月
なお建物の普通借家契約は、契約期間が3年以内でも合意更新、または法定更新により長期間存続する可能性が高いです。そのため、3年を超えない期間の賃借権とはみなされず、変更にあたると考えられています。
また裁判所の許可があれば、共有者や共有者の所在が不明な場合も、その共有者以外の共有者持分価格の過半数で建物のリフォームや賃貸契約が可能です。
土地の「保存」は単独でできる
土地の「保存」は、他の共有者に不利益が及ばない行為で、以下が該当します。
- 不動産の現状維持のための修繕
- 不法占拠者への明け渡し請求
- 無権利者名義の抹消登記請求
- 法定相続登記
- 地役権設定登記請求
- 共有不動産の使用
保存行為は共有者全員の利益になるため、他共有者の同意を得る必要はありません。
雨漏りやひび割れ修理など、現状を維持するための修繕は保存行為に該当するため、各共有者が単独で対応できます。不法占拠者への明渡し請求や不正登記の抹消登記請求も、保存行為に含まれます。また不動産の相続が発生した際、法定相続分で共有登記をするのであれば、1人で申請が可能です。
地役権設定登記請求も保存行為にあたります。地役権とは、自分の土地を利用するために、一定の範囲で他人の土地を使用させてもらう権利です。地役権を登記すると地役権を第三者にも主張できるため、要役地（通らせてもらう方の土地）の所有者にとっては有益となります。そのため共有者なら誰でも地役権設定登記が可能です。
なお共有持分権者は、不動産の持分に応じた使用ではなく、不動産全体の使用が可能です。たとえば家屋付きの不動産の持分が1/4の場合でも、不動産全体を占有できます。ただしその場合は、他の共有者へ支払料を払う必要があります。
土地を共有名義（持分）にするメリット
土地を共有名義（持分）にするメリットは、以下のとおりです。
- 1人あたりの購入金額が減らせる
- 住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用できる
- 売却時の特別控除が各共有者に適用できる
- 相続するときに平等に遺産を分けられる
それぞれ解説します。
1人あたりの購入金額が減らせる
1つ目のメリットは、1人あたりの購入金額が減らせることです。
共有名義で土地を購入する場合、1人あたりの購入額が軽減できます。たとえば、2,000万円の土地を夫と妻で1/2ずつ負担する場合、1人の負担額は1,000万円となります。金銭面での負担を抑えつつ、希望の土地を購入できるのはメリットといえるでしょう。
なお夫と妻のそれぞれが1,000万円ずつ出資したのに、夫の単独名義で登記した場合は、妻から夫に1,000万円の贈与があったとみなされ贈与税が発生します。また出資額どおりに持分割合を設定しない場合も、差分は贈与とみなされてしまうため、出資額どおりの割合で登記しましょう。
住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用できる
2つ目のメリットは、住宅ローン控除が夫婦でそれぞれに適用できることです。
夫婦2人の共有名義で不動産を購入した場合、住宅ローン控除がそれぞれに適用されます。
住宅ローン控除とは、10～13年間、住宅ローン年末残高の0.7％を所得税から控除する制度です。（租税特別措置法第41条）所得税から差し引ききれない場合は、前年度課税所得×5％、最大9万7,500円まで住民税からも控除できます。
住宅ローン減税の概要は、次のとおりです。
画像引用：住宅ローン減税 – 国土交通省
2024〜2025年に入居した場合の1年あたりの控除限度額は、新築住宅及び買取再販の住宅の場合14〜35万円です。中古住宅の場合は、14万円または21万円となります。
夫婦2人の共有名義で不動産を購入すると、それぞれに住宅ローン控除の適用が可能です。この制度により、住宅購入時に納付しなければならない税金から、年間で28〜70万円の住宅ローン控除が適用され、所得税や住民税の負担を軽減できます。
仮に夫婦で2,000万円ずつ合計4,000万円のペアローンを契約し、省エネ基準適合住宅を購入した場合、1人あたりの年間控除額は「2,000万円×0.7％＝14万円」です。夫婦2人では、最大28万円の控除が受けられます。
なお2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準に適合することが住宅ローン減税の必須要件となります。そのため「その他の住宅」に該当する場合は、住宅ローン控除が適用できません。
ただし以下の場合は、省エネ基準を満たさなくても住宅ローン控除を利用できます。
- 2023年末までに建築確認を受けた住宅（確認済証または検査済証の写しを提出）
- 2024年６月末までに竣工済の住宅（登記事項証明書を提出）
この場合、借入限度額は2,000万円、控除期間は10年となります。
注意点として、退職や休職で収入がなくなった場合は、所得税が発生しないため、ローン控除は受けられません。
その他、住宅ローン控除を受けるためには、入居した翌年の間に確定申告をする必要があります。確定申告をしない場合、納めすぎた所得税を還付してもらうための還付申告ができなくなります。住宅ローン控除が受けられなくなるため忘れずに行いましょう。
2年目以降は、会社員は年末調整で住宅ローン控除の手続きが可能です。フリーランスや個人事業主など源泉徴収対象外の人は1年目と同じく確定申告が必要です。
売却時の特別控除が各共有者に適用できる
3つ目のメリットは、売却時の特別控除が各共有者に適用できることです。
3,000万円特別控除とは、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です。この特例を利用すると、不動産を売却したときの譲渡所得が3,000万円以内であれば、譲渡所得税の負担がありません。
たとえば夫の持分4/5、妻の持分1/5で住宅及び敷地を所有していたとします。これらを売却して譲渡益が5,000万円になった場合の譲渡益計算は以下のとおりです。
- 夫：譲渡益4,000万円－特別控除額3,000万円＝譲渡所得額1,000万円
- 妻：譲渡益1,000万円－特別控除額1,000万円＝譲渡所得額0円
なお3,000万特別控除の適用要件は以下のとおりです。
- 自分が居住している家屋を売るか、家屋と併せてその敷地や借地権を売却すること。なお、以前居住していた家屋や敷地などの場合は、住まなくなった日から3年目の12月末までに売却すること
また、家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件に当てはまること
・家屋を取り壊した敷地の譲渡契約が、家屋解体から1年以内に締結し、かつ、住まなくなった日から3年目の12月末までに売却すること
・家屋を取り壊してから譲渡契約を結んだ日まで、敷地を貸駐車場などとして利用していないこと - 売却した年の前年や前々年に3,000 万円特別控除の特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例を受けている場合を除く）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を適用していないこと
- 売却した年やその前年、前々年にマイホームの買換えや交換の特例を適用していないこと
- 売却した家屋や敷地などが、収用等の場合の特別控除など、他の特例を適用していないこと
- 災害により滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年目の12月末までに売却すること
- 土地や建物の売主と買主が、親族や夫婦、内縁関係にある人、同族会社など特別な関係でないこと
次のような家屋を売却した場合は、3,000万円特別控除の特例は適用できません。
- 3,000万円特別控除の特例を受けるためだけに入居した家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使用した家屋など、一時的な目的で入居した家屋
- 別荘などのような趣味・娯楽・保養のために所有している家屋
ただし居住用財産の3,000万円控除は、住宅を売却した場合に適用できる控除です。そのため「夫が住宅、妻が土地」「父親が住宅、長男が土地」などのように不動産の所有者を分けている場合は、控除を適用できるのは建物の所有者のみとなります。
共有者にそれぞれ適用されますが、売却益が6,000万円以上になることは少ないため、活用できる機会は多くないでしょう。
また居住用財産の3,000万円特別控除は、住宅ローン控除との併用はできません。共有名義の住宅を売却し、新たに家を購入する予定の人は、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらのほうが節税効果が高いか調査しておきましょう。
なお、3,000万円特別控除を受けるためには、それぞれが個別で確定申告をしなければなりません。確定申告をしないと3,000万円特別控除は適用されないため、忘れずに行いましょう。
相続するときに平等に遺産を分けられる
4つ目のメリットは、相続するときに平等に遺産を分けられることです。
家を1人の相続人だけに引き継がせると、残りの財産のほうが少なく、平等に相続できないことがあります。
仮に現金1,000万円、家3,000万円の相続財産を子ども2人（A・B）で相続するとしましょう。相続財産が4,000万円あるため、A・Bはそれぞれ2,000万円ずつ相続する権利があります。しかし、Aに現金1,000万円、Bに家3,000万円相続すると、不平等が生じてしまいます。
共有名義にすれば平等に相続が可能なため、遺産分割においてトラブルが起こりそうな場合は、共有持分の設定を検討するのもよいでしょう。
共有名義（持分）の土地を所有するデメリット
共有名義（持分）の土地を所有するデメリットは、以下のとおりです。
- 相続が発生すると権利関係が複雑になっていく
- 売却などの処分がしづらい
- 自己持分だけの売却には価値がつきにくい
- 他の共有者から固定資産税や維持費などが回収できない可能性がある
- 贈与税が発生する可能性がある
- 住宅ローンの契約にかかる費用が通常の2倍かかる
- 離婚時の財産分与でトラブルになりやすい
- 共有者が行方不明や認知症になると余計な手続きや費用が必要になる
- 見知らぬ人が共有者になる可能性がある
- 相続税の物納で自己持分は利用できない
それぞれ解説します。
相続が発生すると権利関係が複雑になっていく
1つ目のデメリットは、相続が発生すると権利関係が複雑になっていく点です。
共有名義の状態で相続が発生すると、どんどん共有者が増えていきます。
たとえば兄弟2人（A・B）で1つの土地を共有名義で持分1/2ずつ所有していたとしましょう。Aが他界し、配偶者と子ども2人（C・D）に相続が起こると、共有名義の状態は以下のとおりです。
・Aの配偶者：持分1/4
・Aの子どもC：持分1/8
・Aの子どもD：持分1/8
・B：持分1/2
さらに数年後、Bも他界し、Bの配偶者と子ども2人（E・F）に相続が発生したとします。
すると共有名義の状態は、以下のようになり、共有名義人は6人となります。
・Aの子どもC：持分1/8
・Aの子どもD：持分1/8
・Bの配偶者：持分1/4
・Bの子どもE：持分1/8
・Bの子どもF：持分1/8
このように共有名義の状態で土地を所有していると、相続が起こったときにどんどん共有名義人が増えていき、持分が細分化されます。
共有者が増えると、意見をまとめるのが大変なだけでなく、いずれ誰が共有者なのかわからなくなる可能性もあるのです。
売却などの処分がしづらい
2つ目のデメリットは、売却等の処分がしづらいことです。
共有持分の土地は、単独所有の土地のようになんでも自由にできるわけではありません。
共有物全体に対してできる行為は、以下のとおりです。
| 行為 | 詳細 | 共同者の同意 |
|---|---|---|
| 保存・使用 | ・不動産の現状維持のための修繕 ・不法占拠者への明け渡し請求 ・無権利者名義の抹消登記請求 ・法定相続登記 ・地役権設定登記請求 ・共有不動産の使用 |
単独で可能 |
| 利用・改良 | ・短期間の賃貸借契約 ・賃貸契約の解除 ・建物のリフォーム・リノベーション ・共有宅地の整地 |
過半数の同意が必要 |
| 処分 | ・抵当権の設定 ・売却や贈与 ・建物の解体 ・増築や改築 ・長期間の賃貸借契約 |
全員の同意が必要 |
共有不動産は共有名義人のうち1人でも反対する人がいれば売却できません。仮に自分が90％、共有者が10％の持分だったとしても、同意を得る必要があります。自分の持分のほうが大きくても、共有者の持分まで処分する権利はないためです。
また共有名義の土地を売却する際は、共有者全員の同意が必要なだけでなく、身分証明書・実印・印鑑証明書も全員分必要です。多くの書類に署名や実印の押印をしなければならないため、人数が増えるほど手続きが煩雑になるのも共有名義のデメリットといえるでしょう。
自己持分だけの売却には価値がつきにくい
3つ目のデメリットは、自己持分だけの売却には価値がつきにくいことです。
共有名義人が土地の売却に合意しない場合は、持分を売却できます。
ただし持分だけの売却は、土地を全部売却するよりも活用法が限定されてしまう上、他の共有者と良好な関係を築く必要があります。またデメリットが大きく買主を見つけるのが困難なため、相場どおりに売却できない可能性が高いです。
相場に近い価格で売りたいのであれば、共有持分を専門とする買取業者へ依頼するのがおすすめです。
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他の共有者から固定資産税や維持費などが回収できない可能性がある
4つ目のデメリットは、他の共有者から固定資産税や維持費などが回収できない可能性があることです。
本来、不動産にかかる固定資産税や維持費などの費用は、共有者全員が持分に応じて負担するのが原則です。しかし実際は、固定資産税や維持費などは代表者が支払うのが一般的となっています。
他の共有者から回収できない場合でも、代表者は固定資産税や維持費などを支払わなければなりません。そのため、立て替えたまま未回収で終わってしまうケースもあるでしょう。
なお他の共有者が固定資産税や維持費を支払わない場合、代表者は請求権の行使が可能です。請求権とは、他人が支払うべき金銭を立て替えて弁済したときに、立替費用の弁済を求められる権利です。
請求をするときは、内容証明郵便を利用して、第三者に請求した事実を確認できるようにしておくとよいでしょう。そうすれば、請求権を行使したときに「請求されていない」と相手が嘘をついても言い逃れができません。
ただし、請求権を行使してしまうと、他共有者との関係が悪化する恐れがあります。回収できる金銭以上の弁護士費用がかかる可能性もあるでしょう。
贈与税が発生する可能性がある
5つ目のデメリットは、贈与税が発生する可能性があることです。
夫婦でペアローンを組んだけれども、一方が仕事を辞める場合、仕事を続ける側が仕事を辞めた側のローンを肩代わりするケースがあります。この場合、肩代わりが贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。
実際の購入資金の負担割合と登記情報の持分が異なる場合も注意が必要です。たとえば4,000万円の住宅を夫が3,000万円、妻が1,000万円負担した場合、登記上の持分割合を1/2ずつにした場合は、夫から妻に1,000万円贈与したとみなされます。
なお財産分与で受け取る財産については、贈与税が課されないことが一般的です。しかし分与が過当と認められる場合は、過当部分は贈与とみなされ、110万円を超える部分に贈与税が発生します（相続税法基本通達9-8）
仮に婚姻期間が3年未満、子どもなし、慰謝料は発生していない夫婦がいたとしましょう。共有名義不動産の持分が夫9/10、妻1/10だった場合、夫が妻に不動産評価額の全額を財産分与した場合は過当であるとして贈与税が発生する可能性があります。
また贈与税を逃れるために偽装離婚をするなど財産分与を悪用すると、全額に贈与税がかかります。特定の共有者が住宅ローンを完済したり、リフォームや増改築費用を負担したりした場合も贈与税がかかるケースがあるでしょう。
共有不動産の処分で贈与税が課されると、売却時の所得税と二重課税されるケースがあるため、確認してから行うことが重要です。
住宅ローンの契約にかかる費用が通常の2倍かかる
6つ目のデメリットは、住宅ローンの契約にかかる費用が通常の2倍かかることです。
ペアローンを組む場合、2人分の事務手数料や登記手数料がかかります。ペアローンとは、1つの物件に対して夫婦が同じ金融機関でそれぞれローンを組む方法です。
住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済をする場合も、それぞれの契約に対して費用がかかります。ローン完済時の事務手数料や売却抵当権抹消の登録免許税なども同様です。そのためペアローンを検討するときは、単独で住宅ローンを契約したときに必要な諸費用と比較しながら検討するとよいでしょう。
離婚時の財産分与でトラブルになりやすい
7つ目のデメリットは、離婚時の財産分与でトラブルになりやすいことです。
ペアローンを組む場合、夫婦は連帯保証関係にあり、離婚後もその関係が続きます。そのため離婚後に相手にローンの返済をさせたり、相手のローンを返済したりする可能性があります。
ペアローンを組んでいる場合、離婚後、一方が住宅ローンの返済を滞った場合は連帯保証人であるもう1人が支払いをしなければなりません。ローンが支払えず長期間返済を滞ると、競売にかけられ家を追いだされる可能性もあります。
また、夫婦の共有名義で住宅ローンを契約している場合、金融機関から離婚を理由とした名義変更が認められないケースがあることにも注意が必要です。離婚する際は名義変更が可能か金融機関に確認しておきましょう。
なお共有不動産の離婚時の財産分与は、購入当初の持分割合が適用されるわけではありません。婚姻期間が短ければ、持分割合のとおりの分与もあるでしょう。しかし婚姻期間が長い場合は、夫婦が財産形成に負担した割合は同等と考えられるため、1/2の割合で分与を検討するのが一般的です。
離婚後、元夫婦は別々に生活するのが一般的ですが、家を出ていくことが金融機関との契約違反となる可能性もあります。
共有者が行方不明や認知症になると余計な手続きや費用が必要になる
8つ目のデメリットは、共有者が行方不明や認知症になると余計な手続きや費用が必要になることです。
共有不動産の場合、共有者が行方不明だったり認知症だったりと、特殊な場合があります。
ここでは、以下の場合について解説します。
- 共有者が行方不明の場合
- 共有者が認知症を発症した場合
- 共有者が未成年の場合
共有者が行方不明の場合
他の共有者が行方不明の場合、その共有者以外の共有者全員の同意を得られれば不動産の売却が可能です。共有者の相続が相次いで発生した結果、面識のない人が共有者になってしまい、氏名や所在がわからないケースなどが該当します。
従来、行方不明の共有者がいる場合は、裁判所で不在者財産管理制度の手続きをしなければ、共有状態の不動産の変更や管理はできませんでした。不在者財産管理人制度とは、土地所有者が不在者（※1）である場合に、家庭裁判所によって選任された不在者財産管理人（※2）により、土地などの管理及び保存を行う制度です。
※1：住所を離れて長期間帰って来る見込みのない人
※2：行方が分からず連絡も全く取れないような行方不明者の財産を本人に代わって管理する人
行方不明者の数が多いほど、支払う予納金が高くなって手続きも煩雑になるため、制度を利用する人は多くありませんでした。
しかし2023年の民法改正により、ルールが以下のように変更されました。
- 行方不明の共有者以外の共有者全員の同意があれば、共有名義不動産を売却できる（民法251条2項）
- 行方不明の共有者以外の共有者持分の過半数により賃貸やリフォームなどの管理行為ができる（民法252条2項1号）
手続きの流れとしては、共有名義の土地を所轄する地方裁判所に申し立て、裁判所の決定を得たうえで売却や改築などが可能になります。
また共有不動産について、裁判所の決定を得れば、所在等不明共有者の不動産持分の取得が可能となりました（民法第262条の2 ）。相続によって不動産が共有状態となり、その相続人の中に所在等不明共有者がいる場合は、相続開始から10年を経過したときに限り適用されます（民法第262条の2の3）。
ただし、これらの申立てを行うには、行方不明の共有者が登記簿上や住民票調査など必要な調査を行っても氏名・所在が不明であると証明することが必要です。
共有者が認知症を発症してしまった場合
共有者が認知症を発症してしまった場合、意思能力がないと判断されると不動産の売却などの法律行為ができない場合があります。
共有者本人が認知症で意思表示ができない場合は、成年後見制度を利用しましょう。
成年後見人制度とは、知的障害・精神障害・認知症などによってひとりで決めることに不安や心配のある人が、いろいろな契約や手続をする際にサポートする制度です。
成年後見人制度には、次の2種類があります。
| 法定後見制度 | 任意後見制度 | |
|---|---|---|
| 制度の概要 | 本人の判断能力が不十分になった後に、家庭裁判所により選任された成年後見人が本人を法律的に支援する制度 | 本人に判断能力があるときに、あらかじめ任意後見人になる人や、将来その人に委任する事務の内容を決めておき、本人の判断能力が不十分になった後に、任意後見人がこれらの事務を本人に代わって行う制度 |
| 申立手続き | 家庭裁判所に後見等の開始の申立を行う | 1.本人と任意後見人になる人との間で、任意後見契約（本人の生活、療養看護及び財産管理に関する事務について任意後見人に代理権を与える内容の契約）を締結する なお、公証人が作成する公正証書での締結が必要 2.本人の判断能力が不十分になった後、家庭裁判所に対し任意後見監督人の選任の申立て |
| 申立てができる人 | 本人・配偶者・四親等内の親族、検察官、市町村長など | 本人・配偶者・四親等内の親族、任意後見人となる人（※1） |
| 成年後見人、任意後見人の権限 | 制度に応じて、一定の範囲内で代理したり、本人が締結した契約を取り消したりできる | 任意後見契約で定めた範囲内で代理できるが、本人が締結した契約を取り消すことはできない |
| 後見監督人の選任（※2） | 必要に応じて家庭裁判所の判断で選任 | 全件で選任 |
※1：本人以外の申立てにより任意後見監督人の選任の審判をするには、本人の同意が必要。ただし、本人が意思表示できない場合は不要。
※2：後見監督人＝任意後見制度における任意後見監督人、法定後見制度における後継監督人、補佐監督人、補助監督人
成年後見人制度を利用すれば、認知症の人が所有する共有持分の売却が可能です。一方、成年後見人に報酬を支払う必要があったり手続きに手間がかかったり、親族間でトラブルになったりする場合があります。
ここでは任意後見制度と法定後見制度について解説します。
任意後見制度
任意後見制度は本人に判断能力があるうちに、あらかじめ本人が任意後見人を定めておく制度です。
任意後見人になるには、原則として、法律上特別な資格は必要ありません。家族や親族などが任意後見人になることも可能ですし、司法書士や弁護士などの専門家に任意後見人に依頼することもできます。
注意すべき点は、任意後見契約は本人が認知症になり、判断能力が著しく低下したとみなされた時点で開始する点です。配偶者や兄弟姉妹など、自分と年齢が近い人が任意後見人になった場合、任意後見制度を開始するときに後見人も高齢になっていて責務を果たすのが困難な可能性があります。年齢を重ねるほど、判断能力は落ちていくため、任意後見人になってもらう人は慎重に選びましょう。
また、任意後見契約に関する法律4条1項3号の定めにより、以下の欠格事由にあてはまる場合は任意後見契約の効力が生じません。
- 未成年者
- 破産者
- 行方不明者
- 家庭裁判所から法定代理人などを解任されたことがある人
- 本人に対して訴訟を起こしたことがある人、その配偶者と直系血族
- 不正な行為、著しい不行跡その他任意後見人の任務に適しない事由がある人
任意後見制度は、家庭裁判所において任意後見監督人が選任された時点で開始します。任意後見監督人の役割は、任意後見人の職務を監督することです。報酬を支払いたくないからと、任意後見監督人を省くことはできません。
任意後見監督人の報酬の相場は、管理対象となる財産の額によっても異なり、具体的には次のようになります。
- 管理財産が5,000万円以下の場合：月額5,000～20,000円
- 管理財産が5,000万円超の場合：月額25,000～30,000円
任意後見監督人にも原則として、法律上特別な資格は必要ありません。しかし任意後見契約に関する法律5条の定めにより、次の欠格事由にあてはまる人は、任意後見監督人になることができません。
- 任意後見受任者
- 配偶者
- 直系血族
- 兄弟姉妹
- 本人に対して訴訟を起こしたことがある人、その配偶者と直系血族
- 未成年者
- 破産者
- 裁判所から法定代理人などを解任されたことがある人
- 行方不明者
任意後見制度を利用する際は、次の書類と費用が必要です。
| 任意後見契約の締結時 | 任意後見監督人の選任申立て時 | |
|---|---|---|
| 必要書類 | ・本人の印鑑登録証明書（または顔写真付き身分証明書） ・本人の戸籍全部事項証明書 ・本人の住民票 ・任意後見受任者の印鑑登録証明書（または顔写真付き身分証明書） ・任意後見受任者の戸籍全部事項証明書 |
本人の戸籍全部事項証明書 ・任意後見契約公正証書の写し ・本人の成年後見等に関する登記事項証明書 ・本人の診断書 ・本人の財産に関する資料 任意後見監督人の候補者がある場合、その住民票または戸籍附票など |
| 費用 | ・公証役場の手数料（1契約：1万1,000円） ・法務局に納付する印紙代（2,600円） ・登記嘱託料（1,400円） ・書留郵便料 ・本人らに交付する正本等の証書代 ・登記嘱託書郵送用の切手代など |
・申立手数料800円 ・登記手数料1,400円 ・公的書類の取得費用など |
参照：任意後見制度とは（手続の流れ、費用） | 成年後見はやわかり
任意後見を開始する際の手続きは、次のとおりです。
- 本人と任意後見受任者間で、任意後見契約を公正証書で締結する
- 本人の所在している家庭裁判所に、任意後見監督人の選任を申立てる
- 本人の判断能力が不十分になったかどうかを家庭裁判所が調査し検討を行なう
- 家庭裁判所により任意後見監督人が選任され、任意後見が開始される
なお任意後見制度は、本人の自主性を尊重する方針に基づいているため、本人がした法律行為を任意後見人が取消せません。
そのため任意後見契約の代理権目録に、各種取消権行使の条項を明記しておくなど、別の対策を考えておきましょう。
任意後見人の報酬は契約によって異なります。とくに弁護士や司法書士などの専門家に依頼する場合、依頼先によっては報酬が高くなるケースもあります。費用を抑えるためにも、任意後見人の報酬額を契約で明確に決めておきましょう。
法定後見制度
法定後見制度とは、判断能力が低下した人のために、家庭裁判所の審判によりスタートする成年後見制度です。
法定後見制度には、以下の3種類があります。
| 後見 | 保佐 | 補助 | |
|---|---|---|---|
| 代理人の名称 | 成年後見人 | 保佐人 | 補助人 |
| 本人の判断能力 | 重度の認知症で本人に判断能力がない | 判断能力は不足しているが、日常生活に支障がない | 普通の人よりも判断能力が多少不足するが、日常生活には支障がない |
| 成年後見人等が同意または取り消すことのできる行為 | 原則としてすべての法律行為 | 借金・相続の承認など、民法13条1項に記載されている法律行為のほか、申立てにより裁判所が定める行為 | 申立てによって裁判所が定める特定の法律行為（民法13条1項の法律行為の一部に限る） |
| 代理権の有無 | あり | あり（裁判所が認めた行為） | あり（裁判所が認めた行為） |
成年後見人、保佐人、補助人になるためには、特別な資格は必要ありません。申立て時に家族や親族を法定後見人の候補として指定できます。ただし、最終的に法定後見人の選任は家庭裁判所の判断によるため、すべてのケースで希望どおりの法定後見人が選ばれるわけではありません。
家庭裁判所は申立て後、被後見人の家族に対し後見人の候補として問題ないか確認します。確認の結果、後見人候補が財産の使い込みをしている疑いがあったり、後見人候補と家族間でトラブルが起きていることが判明したりした場合は、候補者以外の専門家が選任される場合が多いです。
なお以下の欠格事由にあてはまる人は、成年後見人・保佐人・補助人になることができません（民法847条、876条の2第2項、876条の7第2項）。
- 未成年者
- 過去に後見人を含む法定代理人を解任されたことがある人
- 破産者
- 後見制度を利用する人に訴訟を起こした人とその配偶者
- 行方不明者
- その他、不正な行為を行うなど後見人に適さない経歴がある人
法定後見制度の申立権者・必要書類・費用は以下のとおりです。
| 申立権者 | 本人 ・配偶者 ・四親等内の親族 ・後見人（成年後見の場合は未成年後見人） ・後見監督人（成年後見の場合は未成年後見監督人） ・保佐人 ・保佐監督人 ・補助人 ・補助監督人 ・検察官 |
|---|---|
| 必要書類 | ・申立書 ・戸籍謄本、住民票 ・成年後見に関する登記事項証明書 ・医師の診断書 |
| 費用 | ・申立手数料800円 ・登記手数料2600円 ・裁判所に納付する郵便切手（数千円分） ・医師が作成する診断書の取得費用など |
法定後見人を選任する手続きの流れは、以下のとおりです。
- 本人の住所がある家庭裁判所に申立書類を提出する
- 家庭裁判所調査官によって面談調査・鑑定・関係者への事情聴取が行われる
- 調査と検討の結果を踏まえ、家庭裁判所の裁判官が申立てについて審判を行い、申立人と後見人に決定内容が通知される
- 開始の判断がされた場合は、成年後見人が選任される
成年後見人は一度なってしまうと、家庭裁判所によって解任または辞任が認められない限り、成年後見人を辞められません。
制度を利用する人が死亡するまで1年に1度、家庭裁判所に利用者の財産について報告する義務があります。報告義務は、成年後見人が利用者の財産と後見人自身の財産をわけて管理できているか確認するために行います。毎年報告書を作成する手間がかかったり、利用者が死亡した際は相続人への連絡や相続財産の引渡しを行ったりしなければなりません。
また利用者にとって重要な財産を処分する場合は、家庭裁判所の許可を得る必要があります。後見人になっても制度利用者の財産を自由に扱えるわけではありません。
このように、成年後見人の労力は大きいため、軽い気持ちで引き受けないようにしましょう。
共有者が親権者がいない未成年の場合
未成年者は、単独での不動産売買などの権利や義務を発生・変更させる行為を行えません（民法5条1項）。未成年者とは、満18歳の誕生日を迎えていない人を指します。
まだ判断能力が不十分な未成年者が不動産売買などの契約行為を単独で行なうと、損害を受けるリスクがあります。そのため未成年者が不動産売買などの契約行為を行う場合は、法定代理人の承諾が必要です。
ただし親権者が離婚や死亡などの理由でいない場合は、家庭裁判所の許可をとって未成年後見人を選択できます。未成年後見人とは、未成年者の親権者がいない場合に、財産を管理したり法律行為の代行をする人です。
未成年後見人が不動産の売却に同意をすれば、未成年者本人が売主となって取引を行うことが可能です。未成年者の代理で未成年後見人が売却することもできます。
未成年後見人になるのに必要な資格はありませんが、以下に該当する人はなれません。
- 未成年者
- 家庭裁判所で免ぜられた法定代理人・保佐人・補助人
- 破産者で復権していない者
- 未成年者に対して訴訟をした者・その配偶者・その直系血族（祖父母や父母など）
- 行方の知れない者
未成年後見制度の申立人・必要な書類・費用は次のとおりです。
| 申立人 | ・未成年者（未成年者が申立てをする場合は意思能力が必要） ・未成年者の親族 ・その他の利害関係人 |
|---|---|
| 必要書類 | ・申立書 ・未成年者の戸籍謄本（全部事項証明書） ・未成年者の住民票または戸籍附票 ・未成年後見人候補者の戸籍謄本（全部事項証明書） ・未成年者に対して親権を行うものがないこと等を証する書面（親権者の死亡の記載された戸籍（除籍・改製原戸籍）の謄本（全部事項証明書）や行方不明の事実を証する書類など） ・未成年者の財産に関する資料（不動産登記事項証明書（未登記の場合は固定資産評価証明書）、預貯金及び有価証券の残高が分かる書類（通帳写し・残高証明書等）など） ・利害関係人からの申立ての場合、利害関係を証する資料 ・親族からの申立ての場合、戸籍謄本（全部事項証明書）など |
| 費用 | ・収入印紙800円（未成年者1人につき） ・連絡用の郵便切手3,200円（申立てする家庭裁判所により異なる） |
また未成年後見人を家庭裁判所に選任してもらう場合の流れは、次のとおりです。
- 必要書類を収集し、未成年者の住民票がある所在地の家庭裁判所に申立てる
- 申立人・後見人候補者と裁判所が面接を行う
- 未成年本人と裁判所が面接を行う
- 裁判官の判断で、未成年者の親族への意向照会を行う
- 未成年後見人に選任された人に対して、選任の審判書が裁判所より届く
- 選任の審判書を受け取ってから1か月以内に、財産目録等・年間収支予定表を提出する
なお以下の4つに該当した場合、未成年後見の任務は終了します。
- 未成年者が満18歳になった場合
- 未成年者が結婚した場合
- 未成年者が死亡した場合
- 未成年者を養子とする養子縁組が成立した場合
未成年後見が終了した場合、後見人は以下の3つを行う必要があります。
- 未成年後見の終了後、10日以内に後見終了の届出を未成年者の住所がある市区町村役場に提出する
- 管理していた財産を未成年者（亡くなっている場合は相続人に）に引継ぐ
- 家庭裁判所に対し、後見が終了してから2ヵ月以内に、後見事務報告書・財産目録など指示を受けたものを提出する
見知らぬ人が共有者になる可能性がある
9つ目のデメリットは、見知らぬ人が共有者になる可能性があることです。
自己持分は勝手に売却できるため、見知らぬ人が共有者になるケースもあります。共有者が持分を第三者に売却してしまうと、共有名義の解消を執拗に迫られ嫌な思いをしたり、共有物分割請求訴訟を提起され金銭的に損をしたりする可能性があります。
共有物分割請求訴訟とは、共有となっている不動産の共有状態を解消するための訴訟です。共有物分割請求訴訟では裁判所が中立な立場で判断するため、家を売却しなければならないケースもあるでしょう。
また共有状態にある住宅に住んでおり、共有者の1人が共有持分を売却すると、共有持分を購入した第三者から家賃を請求される場合があります。
なお共有持分の購入者は敷地を自由に出入りが可能です。そのため見ず知らずの第三者でも、共有名義人である以上は敷地への出入りを拒否できません。自分が共有名義の家の居住者だった場合、知らない人が自宅の所有権の一部を持っている状態に怖さを感じるかもしれません。
状況が複雑化するのを回避するためにも、共有状態からの早期解消が必要です。
相続税の物納で自己持分は利用できない
10こ目のデメリットは、相続税の物納で自己持分は利用できないことです。
相続税の納税を現金で行うことが難しい場合、物納が認められており、土地も物納に使えます。
しかし共有名義の土地は「管理処分不適格財産」に分類され、物納が認められません。なぜなら共有物は民法の共有物の使用・変更などの制約を受けるため、国による管理、または処分に支障をきたすためです。共有名義の土地が物納として認められるには、共有者全員が物納に同意する必要があります。
なお民法では、共有物は共有者間でいつでも分割協議ができると定められており、合意が取れない場合は裁判所に分割の請求ができます。土地を分割できれば単独名義となるため、物納が可能です。
土地の共有名義（持分）を解消する方法
土地の共有名義（持分）を解消する方法は、以下のとおりです。
- 共有者全員で土地を売却する
- 他の共有者に持分を売却する
- 他の共有者から持分を買い取る
- 共有している土地を分筆する
- 自己持分を買取業者などの第三者に売却する
- 自己持分を放棄する
- 共有物分割請求訴訟を起こす
それぞれ解説します。
共有者全員で土地を売却する
1つ目は、共有者全員で土地を売却する方法です。
共有者全員ですべての土地を売却すれば、共有状態を解消できます。たとえば、土地の売却益が5,000万円だったとします。土地をA・B・C・Ｄがそれぞれ1/4ずつ共有していた場合、1,250万円ずつ分配します。
市場価格で売却でき、売却益は持分割合に応じて分配できるため、共有名義の解消法で最も理想的な方法です。
ただし、共有名義の土地全体の売却は、共有者全員の合意が必要です。他の共有者が不動産に住んでいたり、共有者同士が土地の売却に関して対立していたりする場合は、全体売却は難しいでしょう。
他の共有者に持分を売却する
2つ目は、他の共有者に持分を売却する方法です。
自分の持分を他の共有者に売却してしまえば、共有状態から抜け出せる上、現金を手に入れられます。
たとえば、評価額3,000万円の不動産を兄弟A・B・C共有で所有しているとしましょう。AがBに自分の持分を1,000万で売れば、共有していた不動産はB・Cの共有不動産となるため、Aは共有状態から解消されます。
ただし、この方法は不動産を手放さなければならないというデメリットがあります。また他の共有者があなたの持分を必要としており、買い取れる資力がなければ実現できません。
なお無償での譲渡や安い金額での売却では贈与税が発生する可能性があります。不動産鑑定士に土地の鑑定をしてもらい、その価格に近い価格で売却するのがおすすめです。
他の共有者から持分を買い取る
3つ目は、他の共有者から持分を買い取る方法です。
この方法は、上記の「他の共有者に持分を売却する」の逆パターンです。費用はかかりますが、不動産を所有したまま共有名義を解消できます。そのため土地使用のプランがあり、かつ、資金力がある人におすすめの方法です。
持分を買い取る際も贈与とみなされないように、不動産鑑定士に土地の評価を依頼して、市場価格に近い価格で買い取るようにしましょう。
共有している土地を分筆する
4つ目は、共有している土地を分筆する方法です。
分筆とは、1つの土地を物理的に複数に分ける方法です。仮に200㎡の土地をA・Bが1/2ずつ所有している場合、土地を100㎡ずつにわけて単独の所有者として登記します。
共有名義になっている土地を分筆できれば、それぞれの単独名義になるため有効に活用できます。ただし分筆によって各土地が狭くなる場合や、分筆すると共有不動産の価値が著しく減少する場合は、分筆できません。建物も物理的に切り分けるのは困難なため、一般的な戸建て住宅にも不向きです。
なお分筆するときは、土地評価額が持分割合に応じたものになるよう土地を分配することが大切です。たとえば4人で3,000万円の土地を共有名義で所有しているときは、分筆後それぞれの土地評価額が750万円になるように分配する必要があります。
しかし土地を分けると、各土地の条件（広さや形、接道・日商条件など）が異なるため、持分割合に応じて正確に分けるのは困難です。不公平感を金銭で補填する方法もありますが、共有者間の話し合いで合理的な分割をするのは難しいでしょう。
また分筆の仕方が決まっても、実際に分筆の登記をするには分筆した土地の境界を示すため、境界確定測量が必要です。測量や分筆は、土地家屋調査士に依頼しなければならないため、依頼費用や調査にかかる時間がかかってしまいます。
土地を分けることで利用価値が減り、売却する際に値が下がりやすくなる可能性もあるため、分筆する前に土地家屋調査士に相談しましょう。
自己持分を買取業者などの第三者に売却する
5つ目は、自己持分を買取業者などの第三者に売却する方法です。
自己持分の売却は、他の共有者の同意は必要ありません（民法206条）他の共有者と関わることなく自由なタイミングで売却できます。
ただし持分のみを購入しても、買主は土地を自由に利用できないため、一般の個人や不動産業者が購入することはありません。そのため共有物専門買取業者が買主になる場合がほとんどです。
抵当権が設定されていても、ローンの残高が少ないなど条件を満たす土地であれば買取可能な場合もあるため、相談してみるとよいでしょう。
株式会社クランピーリアルエステートは、共有不動産の買取専門業者です。最短12時間で買取価格を査定できるため、共有持分を早期に現金化したい人にもおすすめです。全国の弁護士・税理士とのネットワークを活かして、複雑な案件であってもトラブルを防ぎながら手続きを進められるでしょう。
自己持分を放棄する
6つ目は、自己持分を放棄する方法です。
持分放棄は、持分売却のように相手からお金を受け取ることもできません。そのため「お金はどうでもいいから共有状態のわずらわしさから解消されたい」という場合に選択する方法です。
持分放棄は、他の共有者の同意は必要ありません。また持分放棄すると、その持分は他の共有者に帰属します。
たとえばAが1/2、B・Cが1/4ずつの持分割合で共有していた不動産をAが持分放棄したとしましょう。Aが放棄した持分はB・Cに帰属します。B・Cの持分割合は同等のため、Aの持分1/2×1/2＝1/4がB・Cそれぞれに帰属します。
最終的な持分割合は次のとおりです。
- B：1/4＋1/4＝2/4（1/2）
- C：1/4＋1/4＝2/4（1/2）
ただし持分放棄すると、持分が増える他の共有者に贈与税がかかる場合があります。
また持分の放棄は単独でできますが、売却の場合と異なり、移転登記の手続きは他の共有者と一緒に行わなければなりません。所有権移転登記は共有者全員の印鑑が必要なため、共有者と対立していたり、共有者が遠方に住んでいたりする場合は、共有持分の放棄は難しいでしょう。
なお持分放棄後、他の共有者が登記申請に協力してくれない場合は「登記引取請求訴訟」を申し立て、判決によって他の共有者の申請意思があったとみなすことが可能です。訴訟の申し立てを受けた裁判所に認められれば、持分放棄を行った本人が単独で登記申請を行えます。
共有物分割請求訴訟を起こす
7つ目は、共有物分割請求訴訟を起こす方法です。
共有物分割請求訴訟とは、裁判所を通じて共有状態の解消を行う訴訟です。費用も手間も時間もかかりますが、裁判所による適正な判断をもとに共有状態を解消できます。
ただし共有物分割請求訴訟を申し立てても、自分が希望する結果になるとは限りません。なぜなら中立的な立場から、裁判所がさまざまな条件を考慮して解消方法を決定するためです。裁判所の判決によっては不動産を手放すことになったり、物件が競売にかけられた結果、共有者全員が金銭的に損したりする可能性があります。
なお共有物分割請求訴訟は、議論がまとまらない場合の最終手段です。身内同士で土地を所有している場合は、関係性が悪化する可能性があるため、安易に利用しないでおきましょう。共有者全員と話し合いの余地があるのなら、共有物分割請求訴訟を申し立てる前に和解や調停で解決することが大切です。
共有名義（持分）の土地を共有者全員で合意して売却する具体的な手順
共有名義（持分）の土地を共有者全員で合意して売却する具体的な手順は、次のとおりです。
- 共有者が誰かを把握する
- 売却手続きを主導する人を決める
- 必要書類を用意する
- 必要な費用を用意する
- 売却活動を行う
- 確定申告を行う
それぞれ解説します。
共有者が誰かを把握する
共有名義の土地を売却する場合、共有者が誰かを把握することが大切です。相続を何度も経て、相続登記されずに放置されていると、共有者が把握できないことがあるためです。
共有者は法務局で登記事項証明書を確認すればわかります。司法書士に依頼して権利関係を明らかにしてもらうのもおすすめです。
登記事項証明書の共有者の中に故人がいる場合は、売却前に相続人を探し、相続登記を行わなければなりません。相続登記とは、故人から相続人へ土地の名義を変更する手続きです。共有名義人に故人がいる場合は、司法書士や弁護士など専門家へ相談することをおすすめします。
また所有権者が行方不明の場合、従来は不在者財産管理人制度を活用していました。不在者財産管理人制度とは土地所有者が行方不明の場合に、家庭裁判所によって選任された不在者財産管理人により、土地などの管理及び保存を行う制度です。
しかし2023年の民法改正により、裁判所の許可が得られれば行方不明の共有者以外の共有者全員の同意で、共有名義不動産を売却できるようになりました（民法251条2項）
売却手続きを主導する人を決める
共有者を把握できたら、売却手続きを主導する人を決定します。
共有名義不動産の売却には、以下のような注意点があります。
- 共有者全員の合意を得る必要がある
- 弁護士や税理士、買取業者、土地家屋調査しなどへの依頼が必要になる場合がある
- トラブル発生時に迅速に対応する必要がある
以上の注意点に対応するには、売却手続きを主導する人を1人決めることが必要です。しかし、これらのことを共有者内だけで対応するのは困難です。
そのため、共有名義不動産の売却への知見がある不動産業者に依頼することをおすすめします。不安な点や疑問点があったときに、専門的な視点からアドバイスがもらえるため、話し合いを円滑に進められるでしょう。
必要書類を用意する
共有名義不動産全体を売却する際の必要な書類は、通常の不動産売却の場合と基本的には変わりません。しかし多くの書類が必要なため、共有者が協力して収集する必要があります。
共有者の人数が多かったり、居住している場所が遠方だったりする場合は、用意するのに時間を要します。事前に必要な書類を把握しておき、早めに準備を進めていきましょう。
必要な書類は、以下のとおりです。
| 必要書類 | 概要 | 取得場所 |
|---|---|---|
| 登記識別情報（登記済権利証） | 登記人が不動産の所有者であることを証明するもの | ・法務局 ・インターネット請求 ・登記情報サービスで地番開示して取得可能 |
| 地積測量図、境界確認書 | 売却する不動産の土地の面積や、隣地との境界線をはっきりさせるために必要な書類 | ・地積測量図：法務局 ・境界確認書：土地家屋調査士や測量士に依頼して取得する |
| 身分証明書、印鑑証明書、住民票、実印 | 共有持分権者全員分が必要 | 印鑑証明書・住民票：市町村役場 |
それぞれ解説します。
登記識別情報（登記済権利証）
共有名義の土地を売却する際には、登記識別情報または登記済権利証が必要となります。
登記識別情報とは、不動産の登記が完了した際に登記名義人に交付される書類です。アラビア数字及び、その他の符号の組み合わせた12桁の記号で、不動産登記を行った人にのみ通知されます。
平成17年の不動産登記法改正によって、従来の登記済権利証に代わり発行されるようになりました。
登記申請を書面で行った場合は書面の郵送で、オンラインで登記したときはオンラインで、他の人が閲覧できないようにして送られます。
不動産及び申請した登記名義人ごとに通知されるため、1人で所有する土地と建物を登記した場合に通知されるのは2つの文字列です。1つの不動産に所有者が複数人いる場合は、それぞれの所有者に文字列が通知されます。
なお登記識別情報は、不動産権利についての登記をする際に使用します。
具体的には次のような登記に必要です。
- 所有権移転登記（売却や贈与を行うとき）
- 抵当権設定、抹消登記（住宅ローンの借入・完済手続きのとき）
不動産登記を行う際は、登記識別情報の通知の有無を選択できます。ただし、登記識別情報は登記を行ったときにのみ発行されるため、通知を希望しない選択をすると後から発行することはできません。登記識別情報がないと、不動産を売却したりローンを借りて抵当権設定をしたりする際に、手続きが煩雑になってしまうため、通知してもらうようにしましょう。
また登記識別情報通知をなくしてしまった場合も、法務局で再発行はしてくれません。
紛失してしまった場合や登記識別情報の通知を希望しなかった場合などは、不動産を売却する際に登記識別情報を提出できないため、以下の手続きが必要です。
| 登録申請方法 | 概要 | 注意点 |
|---|---|---|
| 司法書士に本人確認してもらう | 司法書士に本人確認情報書類の作成を依頼し、その書類を登記申請書とともに提出する | 司法書士への依頼費用がかかる |
| 法務局の事前通知制度を利用する | 登記識別情報の提供（登記済証の提出）が必要な登記において、これらの書類が提出されないで申請手続きが行われたとき、その登記が登記名義人本人の意思により申請されたのか登記官側で確認したうえで登記手続きを実行するための制度 | ・通常の登記申請より時間がかかる ・申出期間内に法務局へ本人からの申出が届かなかった場合、登記申請自体が却下される ・所有権移転登記や抵当権設定登記には利用できない場合もある |
| 公証人による認証を受ける | 公証人役場に行き、署名押印が必要な登記申請書類に公証人の面前で署名押印をし、公証人が本人であることを認証した認証文を付けて登記申請をする方法 | ・事前に公証人役場に出向く必要がある ・公証人への費用がかかる |
登録識別情報は、不動産の権利を証明する重要な情報のため、きちんと管理しておきましょう。
地積測量図、境界確認書
地積測量図と境界確認書は、売却する不動産の土地の面積や、隣地との境界線をはっきりさせるために必要な書類です。
地積測量図とは、土地の広さや隣地との境界を表す公的な図面で、以下の情報が記載されています。
- 地番と土地の所在
- 地番
- 基準点の凡例
- 面積の計算法
- 面積の結果
- 測量した年月日
また境界確認書とは、隣地との境界線について、双方の所有者が合意したことを記載した書面です。合意した土地の境界に関する図面とセットで作成されることがほとんどで、境界確認書と図面をあわせて製本し、押印します。
地積測量図や境界確認書は、必ずなくてはならないものではありません。しかし境界がはっきりしないまま取引を進めた場合、後から契約者間または隣地の土地所有者とトラブルに発展する可能性があります。そのため土地測量図や境界確認書がなく隣地との境界がわからない場合は、売却前に土地家屋調査士に依頼して作成しておいたほうがよいでしょう。
身分証明書、印鑑証明書、住民票、実印
共有不動産の売却には、共有名義者全員の同意に加え、全員の身分証明書が必要です。
身分証明書は、本人確認のために必要な書類で次のものがあります。
- 運転免許証
- パスポート
- マイナンバーカード
- 住民基本台帳カード
- 健康保険証
身分証明書に加えて、住民票や印鑑証明書、実印も用意しなければなりません。
印鑑証明書は、実印が本人のものであることを証明するために必要です。市区町村役場で発行してもらい、印鑑登録証の登録印と印影が一致しているか確認する必要があります。
住民票は、共有者の現住所を確認するために必要です。市区町村役場で最新のものを発行してもらいましょう。
実印は、売買契約書に署名押印するために必要です。印鑑登録証に登録された印鑑を用意しましょう。
書類すべて揃え、共有名義者全員が実印を押印し、契約書へ署名すれば売却が可能になります。また、売却に携われない場合は、別の共有者に代理で手続きを委託するための委任状も必要です。
必要な費用を用意する
不動産売却をする際には、さまざまな費用がかかります。
費用負担の割合を決めておかないと、トラブルが起こる可能性があります。トラブルを回避するためにも、売却前に必要な費用を把握し、費用負担の割合を決めておくことが重要です。
基本的には、持分割合に応じて費用を負担するとよいでしょう。たとえば、共有名義不動産をA：40％、B：35％、C：25％の持分割合で所有していた場合、100万円の仲介手数料は、Aが40万円、Bが35万円、Cが25万円の費用負担となります。一時的に立て替えた場合でも、後で持分割合に応じて負担するルールを定めておくことが重要です。
また、オーバーローンの場合は共有者が合意しても不動産を自由に売却できません。そのため、売却前には家の売却予想価格とローンの残債を把握して、オーバーローンになっていないか確認しておきましょう。
なお共有名義不動産全体を売却する際に必要な費用は、以下のとおりです。
| 必要な費用 | 概要 | 費用相場 |
|---|---|---|
| 測量費 | 土地の大きさや形状、隣地との境界線などを測量する際に必要な費用 | 40～50万円 |
| 印紙税 | 契約書や領収書など、経済的な取引のために作成された書類に課せられる税金 | 200円～48万円 |
| 登録免許税（買主負担） | 所有権が移転する不動産にかかる税金 | 不動産の価格×2％ |
| 抵当権抹消費用・司法書士報酬 | 抵当権抹消費用：売却する土地の抵当権を抹消するためにかかる費用 | ・司法書士報酬：司法書士に支払う費用 ・抵当権抹消費用：不動産の数×1,000円 ・司法書士報酬：1～2万円 |
| 仲介手数料 | 不動産売買を仲介する不動産会社に支払う手数料 | 不動産の価格×5％+消費税～ |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得に対して課税される税金 | ・所有期間5年以下：譲渡所得×39.63％ ・所有期間5年超：譲渡所得×20.315％ |
それぞれ解説します。
測量費：40〜50万円
測量費とは、土地の大きさや形状、隣地との境界線などを測量する際に必要な費用です。
個人の土地を測量する場合の相場は、40～50万円です。ただし土地の面積が大きいほど測量費は高くなります。測量するのが難しい形状や手入れがされていない土地などは、通常より手間がかかるため高くなりがちです。
なお土地を売却するときの測量は法律で定められているわけではないため、行わないこともできます。しかし測量を行わない場合、隣人とのトラブルが発生したり売却価格に影響したりと、さまざまな問題が起こるリスクがあるため測量は行ったほうがよいでしょう。
とくに以下のような場合は、測量を行ったほうが後々のトラブルを防げます。
- 境界がわからない、わかりにくい
- 実際の面積が登記簿と異なる
- 土地が非常に高額
法律では売主・買主のどちらが測量費を負担するのか決まっていませんが、原則的に売主が費用を負担します。買主と交渉することもできますが、測量費用を売主負担にしたほうが売却につながりやすいでしょう。
印紙税：200円〜48万円
印紙税とは、契約書や領収書など、経済的な取引のために作成された書類に課せられる税金です。課税対象の書類に収入印紙を貼付し、消印を押すことで、印紙税を納付したとみなされます。
軽減税率を適用した場合の印紙税は、以下のとおりです。
| 契約金額 | 軽減税率 |
|---|---|
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
印紙税は、売買価格に応じて決まり、最大48万円となります。
不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が10万円以下のもの（契約金額の記載のないものを含む）は、軽減措置の対象外です（税率200円）。契約書に記載された契約金額が１万円未満の場合は、非課税となります。
登録免許税：不動産の価格×2%（買主負担）
登録免許税とは、所有権が移転する不動産にかかる税金です。
共有名義の土地を売却する際の登記登録免許税は、以下の式で計算します。
仮に不動産評価額が3,000万円の土地を売却した場合、登録免許税は3,000万円×2％＝60万円となります。
不動産売却の際の登録免許税の負担については、法律的な決まりはありませんが、一般的には買主が負担する場合が多いです。ただし、売主と買主の合意があれば、売主が負担することもできます。
抵当権抹消費用・司法書士報酬：1,000円＋1〜2万円
共有者全員で共有名義の不動産を売却する際、対象不動産に抵当権（返済を滞納した場合に備え、金融機関が担保とする権利）がついている場合は、抵当権の抹消登記を行わなければなりません。
抵当権抹消費用とは、売却する不動産の抵当権を抹消するためにかかる費用です。課税額は不動産1個につき1,000円です。
なお抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、報酬を支払わなければなりません。司法書士報酬は、1〜2万円が相場となります。
仲介手数料：不動産の価格×5％+消費税～
不動産を売却する場合は、仲介手数料が発生します。仲介手数料とは、不動産売買を仲介する不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は宅地建物取引法により、売却金額に応じて以下のように上限額が定められています。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却金額×5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売却金額×4％+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売却金額×3％+6万円+消費税 |
たとえば不動産価格が3,000万円の場合、仲介手数料は以下のように計算します。
不動産会社は上限額以内であれば、自由に金額を設定できます。
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約を結んだ後です。不動産会社によって異なりますが、契約時に50％、引渡し時に残りの50％を支払うのが一般的です。
なお仲介手数料は成功報酬ですが、以下のような場合は売却がキャンセルになっても支払わなければなりません。
- 不動産売買契約を締結後に、売主が売却をやめた場合
- 不動産売買契約を締結後に、買主が代金を支払わなかった場合
売主や買主の故意、または過失によって債務不履行が発生したときは、仲介手数料の支払い義務が発生します。直前で契約解除をすることにならないように、資金計画やスケジュール管理などは、あらかじめ検討するようにしましょう。
譲渡所得税：譲渡所得×税率（39.63%／20.315%）
不動産を売却した際に得られる利益を譲渡所得と呼びます。譲渡所得税は、譲渡所得に対して課税される税金です。
売却時の譲渡所得は、譲渡評価額 －（取得費＋譲渡費用）で計算します。
取得費や譲渡費用の概要は、次のとおりです。
- 取得費：譲渡や売却する財産を取得したときにかかった購入代金や購入手数料などの費用
- 譲渡費用：譲渡や売却をするために直接支出した費用
譲渡所得税は、譲渡所得がなければ課税されません。たとえば、8年前に夫婦共有で購入した4,000万円の住宅を売却する場合、売却時の価格が3,500万円であれば譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つを合計したものです。財産の所有期間の長さにより次の2つに分類され、税率が異なります。
| 譲渡所得の種類 | 所有期間 | 税率（所得税+住民税+復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 所有期間が5年以下 | 39.63％（30％＋9％＋0.63％） |
| 長期譲渡所得 | 所有期間が5年超 | 20.315％（15％＋5％＋0.315％） |
譲渡所得税の具体的な計算例をあげてみます。
・結婚期間中に購入した共有名義の土地を売却する場合
・購入時価格：4,000万円
・土地を売却したときの時価：4,700万円
・売却時にかかった費用：100万円
・不動産の所有期間：15年
譲渡所得＝4,700万円－（4,000万円＋100万円）＝600万円
600万円の譲渡所得が発生するため、譲渡所得税がかかります。所有期間が15年のため長期譲渡所得となり次のように算出します。
600万円×20.315％＝121万8,900円
売却活動を行う
共有名義不動産の売却活動を行う際は、売り出し価格のほかに、最低売却価格を決めてから売却活動を始めましょう。
不動産売却では、長期間売れなかった場合や購入希望者から値下げ交渉をされた際に、売り出し価格から値下げすることがあります。価格に関するトラブルを防ぐために最低売却価格を決めておくことが大切です。最低売却価格を決める際は、不動産会社に査定を依頼し、客観的な価格の目安を把握しておくとよいでしょう。
売却活動をする上で売買契約、重要事項説明、代金決済などでは共有者全員の立ち会いが必要です。立ち会いが困難な場合は、委任状により他の共有者に委任することも可能です。
司法書士に相談し、売却手続きを代行してもらうのもよいでしょう。
委任状には、以下の項目を記載する必要があります。
- 委任する人の氏名や住所、印鑑
- 委任を受ける人の氏名や住所、印鑑
- 委任する権限や範囲、期間
委任状に決まった書式はありませんが、法務局で販売されている委任状用紙を利用すると、より確実に作成できるでしょう。
売却が完了したら、所有権移転登記と売却で得た利益を共有者同士で分配します。
確定申告を行う
不動産の売却によって利益が出た場合、共有者は全員それぞれ確定申告をする必要があります。確定申告は売却した翌年の2/16〜3/15までに申告しなければならないため、忘れずに行いましょう。ただし譲渡所得がマイナス、またはゼロの場合は、確定申告の必要はありません。
確定申告には、次の書類が必要です。
- 売買契約書のコピー
- 仲介手数料の領収書
- 譲渡所得の内訳書
- 登記事項証明書
- 本人確認書類
- 源泉徴収票
なお売却した不動産が居住用であった場合、最大3,000万円の控除が受けられます。
3,000万円特別控除を利用する際にも、確定申告が必要です。確定申告をしなかった場合、無申告加算税や延滞税などが課される恐れがあるため、忘れずに行いましょう。
共有名義（持分）の土地を高く売却するコツ
共有名義（持分）の土地を高く売却するコツは、以下のとおりです。
- 売却する持分の割合を増やす
- 他の共有者と良好な関係を築く
- 共有持分専門買取業者に依頼する
- 不動産鑑定士に鑑定を依頼する
それぞれ解説します。
売却する持分の割合を増やす
1つ目は、売却する持分の割合を増やすことです。
共有者が3人以上の場合は、他の共有者の持分を買い取り、持分割合を増やすのもよいでしょう。他の共有者の持分を買い取ると、自分の持分割合を増やせるうえに、共有者の人数も減らせます。
持分割合が多いほうが活用の幅が広がるため、買取価格が相場に近くなりやすいといえるでしょう。
ただし、持分を増やすためには移転登記や名義変更が必要です。これらは「所有権移転登記」ともいい、不動産を誰が所有しているか明確にする行為です。所有権移転登記をしないと不動産の所有権を第三者に主張できないため、忘れずに行いましょう。
他の共有者と良好な関係を築く
2つ目は、他の共有者と良好な関係を築くことです。
他の共有者との関係が悪い共有持分は、買い取ってもトラブルに発展するだけのため買い取られない可能性が高いです。
一方、他の共有者との関係が良好であれば、活用方法の交渉もスムーズに進みやすいため買い取ってもらいやすいでしょう。
共有持分専門買取業者に依頼する
3つ目は、共有持分専門買取業者に依頼することです。
共有持分の売却は法的にも複雑であり、トラブルにも発展しやすいため、一般的な不動産会社では対応してもらえない場合が多いです。そのため共有持分を売却する場合は、共有持分専門の不動産会社に依頼しましょう。
共有持分専門買取業者であれば、共有者とのトラブル対応や交渉に長けているため、高額で購入してくれる買主を見つけられます。また仲介業者とは異なり、仲介手数料が取られない点もメリットといえるでしょう。
株式会社クランピーリアルエステートは、共有不動産の買取専門業者です。全国の弁護士とも提携しているため、複雑な案件であってもトラブルを防ぎながら手続きを進められます。
不動産鑑定士に鑑定を依頼する
4つ目は、不動産鑑定士に鑑定を依頼することです。
共有持分の土地を高く売却するためには、不動産鑑定士に査定を依頼するとよいでしょう。
不動産鑑定士は、不動産に関する専門知識と技能をもつスペシャリストです。公正な不動産の取引ができるよう「不動産の適正価格」を決める役割を担っています。そのため不動産鑑定士の作成した鑑定書は信ぴょう性が高く鑑定額に近い金額で売却可能です。
共有持分の土地は購入者が少ないため、売却価格も低くなりがちです。また一般の不動産とは異なり、共有者との関係や持分割合なども査定価格に影響します。
不動産鑑定士に鑑定を依頼すれば、売却する側にとっても土地の査定価格に納得できるでしょう。
共有者が共有持分を勝手に売却したときの対処法
共有者が共有持分を勝手に売却したときの対処法は、以下のとおりです。
- 新たな共有者から共有持分を買い戻す
- 共有物分割請求訴訟を起こす
- 自分の持分を新たな共有者に売却する
- 自分の持分を他の共有持分買取業者に売却する
それぞれ解説します。
新たな共有者から共有持分を買い戻す
1つ目は、新たな共有者から共有持分を買い戻す方法です。
新たな共有者から共有持分を買い戻す方法は、土地を所有し続けたい場合におすすめの選択肢です。単独所有できれば自由に管理・処分できます。
ただし、購入者側も買取当初の価格より高値で売ろうとしてくる可能性があります。買取価格を不当に釣り上げられないように、事前に価格相場を調べておくことが大切です。また、不当に高値を提示された場合は、安易に承諾せず慎重に検討しましょう。
共有物分割請求訴訟を起こす
2つ目は、共有物分割請求訴訟を起こす方法です。
共有物請求訴訟は、新たな共有者から適正価格で買い戻したい場合の手段といえます。なぜなら共有物分割請求を起こし裁判で争えば、不動産鑑定士の鑑定額に基づいて買主から持分を取り戻せる可能性があるためです。
ただし共有物分割請求訴訟は、裁判所が中立に判断するため、思いどおりの結果になるとは限りません。判決内容によっては、不動産が競売にかけられたり、自分の持分を相手に売却しなければならなくなったりする可能性もあります。
また裁判所が不動産鑑定士による鑑定を採用するとは限らないため、自分でも不動産買取業者に査定依頼をしておくとよいでしょう。
自分の持分を新たな共有者に売却する
3つ目は、自分の持分を新たな共有者に売却する方法です。
土地を所有しなくてもよい場合は、他共有者の持分を買い取った人に売却するのも1つの選択肢です。自分の持分を新たな共有者に売却してしまえば、共有状態から抜け出せる上、現金を手に入れられます。
自分の持分を他の共有持分買取業者に売却する
4つ目は、自分の持分を他の共有持分買取業者に売却する方法です。
新たな共有者が執拗に売却を迫ってくる場合、他の共有持分買取業者に売却することも選択肢の1つです。信頼できる買取業者に依頼すれば、適正な買取価格を教えてくれたり、現状に寄り添ってアドバイスをくれたりするでしょう。
信頼できる買取業者を見つけるためには、複数社に査定を依頼する必要があります。査定額や営業マンの質を比較したくても1社だけでは判断できないためです。
ただし、あまりにも多くの買取業者に査定を依頼すると対応が大変なため、実績の多い3社ほどに依頼するのがおすすめです。また、周辺物件との比較や直近の不動産市況、過去の取引事例などを考慮した明確な根拠をもとに査定額を提示してくれる業者を選ぶとよいでしょう。
当サイトを運営しているクランピーリアルエステートは、共有名義不動産買取の専門業者です。売却が難しい共有持分も高額買取が可能です。トラブルを抱えた案件でも弁護士と連携しながら対応できますので、お気軽にご相談ください。
まとめ
共有名義（持分）の土地には、住宅ローンの控除が夫婦それぞれに適用できたり、1人あたりの購入が減らせたりするメリットがあります。一方、相続が発生すると権利関係が複雑になったり、見知らぬ人が共有者になったりするデメリットもあります。
共有名義不動産は単独所有の土地と異なり、自分だけでは自由に活用できません。土地を売却したり貸し出したりする場合には、共有者の同意を得る必要があります。そのためトラブルを避けるためにも、土地の共有は解消しておいたほうがよいでしょう。
早期に共有状態を解消するためには、共有持分買取業者に売却するのがおすすめです。
当サイトを運営するクランピーリアルエステートは、共有名義不動産買取を専門としており、売却が難しい共有持分の高額買取が可能です。弁護士とも提携しているため、共有者間でトラブルを抱えている場合でも、安心してご利用いただけます。
共有持分の売却を検討される際は、お気軽にご相談ください。